土地にかかわる権利について

日本の国内の土地にはさまざまな「権利」が付随されています。
土地を購入したり、売却したりすることはつまり、そのさまざまな「権利」を売買することを指します。
ここではそんな土地に関わる権利と、それを売却する流れについて分かりやすく解説していきます。

土地を売却する理由

土地はそもそも誰のものでもなく自然に在るものです。

いつから土地が誰かの「所有物」となったかといえば、明治時代からです。明治維新で納税を米から金納にして行く過程で、地租税を考えだしました。その際「地券」を発行し、土地を所有するための「所有権」を認めたことが始まりになります。

よって土地は「所有権」を持ってる人から「所有権」を購入したり、相続したり、することで土地の権利を自分のモノにすることができます。

また、土地を売却するとは「所有権」を手放すことを意味しています。売却する理由にはポジティブな理由～ネガティブな理由までさまざまですが次のことなどがあげられます。

よりよい住まいへの住み替え
家族構成の変化や勤め先の転勤などライフスタイルの変化
不動産の遺産分割で手放すしかなかったから
相続することになったが不要な物件で資産整理をするため(＊合わせて読みたい！「土地の相続方法」）
離婚したため
住宅ローン返済ができない
事故や瑕疵物だったため手放したい
周辺環境でトラブル
急に資金が必要となったため

こうしたことが、土地を売却する理由としてあげられます。

土地にかかわるその他の権利「借地権」について

さらに土地の権利には「所有権」だけではありません。「借地権」という場合もあります。

「借地権」とは土地の「所有権」の持ち主から土地を借りる権利のことです。借地する目的としてはその借りた土地に自分の家を建てたり、またその家や建物を第三者に貸したりして運用することです。もう少し詳しく説明すると「借地権」は「地上権」と「土地賃借権」に別れそれぞれ権利が異なります。

地上権とは

「地上権」とは借りた土地の上に建物を建て、それを原則的自由に貸したり、売却したり、担保にしたりできる権利のことです。

土地賃借権とは

一方「土地賃借権」とは借りた土地の上に建物を建て、そこを自分で利用するためだけの権利です。すなわち先の「地上権」とはことなり、貸したり、売却したり、担保にすることはできない権利になります。

この「借地権」に関しても借地権売買・売却することができます。しかし「借地権」の種類によって契約期間が異なっており、その権利はとても複雑になっているので、ここでは割愛させていただきます。

土地の権利を売却する流れについて

上記のような理由で土地を売却しようと思った場合、少しでも高く売りたいと思うのが人情。さらにできるだけ時間をかけず、トラブルが少なく売却できることを望んでいるはずです。
そこでここでは土地の権利を売却する流れについて解説していきます。

査定を出してもらう前にすること

いったいいくらで売れるのか、またはいくらで買ってもらえるのかを知るために、不動産業者に査定を出してもらわなければと思うかもしれません。
しかしながら最近はネットで相場を簡単に調べることができるので、先ずは自分で情報を集めることが大切になります。

このあたりの地価は上がっているか？
下がっているか？
大体幾らぐらいで売られているのか？
今後の見通しは？

などの情報収集は必ずおこなってください。

「感じのいい業者にお願いしているからいい」といって、情報弱者になってはいけません。ある程度自分が売却できそうだという価格を持って、業者のところに出向いていき査定をしてもらうようにしましょう。

また査定は、業者によって差があるものですので、複数の不動産業者に査定してもらうことがポイントになります。

仲介の契約を結ぶ

査定を受けたら、仲介の契約を結ぶことになるでしょう。
自分で直接買ってもらえるところを探す場合には、好きな金額で売ることも可能です。
ですが、現実的には不動産業者との契約するというほうが確実性が高まります。

この契約には、専任媒介契約と一般媒介契約がありますので注意しなければいけません。
専任媒介契約とは、ひとつの不動産業者だけと契約し依頼する方法です。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、2週間に1回以上の状況報告義務が義務付けられており、自分で買い手を探すことはできますが、他の不動産会社と契約して売ると違約金が発生したりします。

さらに絞り込んでいるのが専属専任媒介契約です。
こちらは自分で買い手を見つけることもできない代わりに1週間に1回以上の報告が義務付けられています。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産業者と契約して売り先を見つけることができる方法です。
ただし、どんなところと契約したのかは公表しなければいけません。
もしも、明らかになっていない不動産業者が成約したりすると、他の事業者に経費の支払いをしたりしなければいけないことが出てきます。
どの契約も、期間は3カ月以内ですが、延長の契約も可能です。

実際に買主が見つかると、売買契約を結ぶことになるでしょう。仲介業者のほか、売主、買主が勢ぞろいします。
お互いに契約書に記名して押印し、手付金を受け取ることになるでしょう。

あとは、決められた日に売買代金と諸費用を清算します。
引き渡し日も売買契約の中に含まれていますので、すべて守るようにしましょう。